I 1982 fik vi lov nr. 247 om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, hvori 'parcelhusreglen' fremgår, som vi kender den i dag.

I dag står reglen i EBL § 8:
Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

1. ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m², eller
2. der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller
3. udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Stk. 2. Reglerne i stk. 1 gælder også for sommerhusejendomme og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke.

I mange år har vi kendt reglerne og alle har været af den opfattelse, at det var enkelt. I de sidste 5 år har der været adskillige afgørelser omkring denne regel, som egentlig ikke er så enkle endda. Igen i år har der allerede været flere afgørelser om loven.

TimeTax vil i denne artikel omtale nogle af de væsentligste faldgrubber omkring reglen.

Bopælsreglen

Der har i årenes løb været mange sager om bopælsreglen. Tidligere skulle man bo i ejendommen i mindst 2 år, men dette blev ændret til, at man 'bare' skal have beboet ejendommen i ejerperioden.

Specielt i forbindelse med 'forældrelejligheder' har mange forsøgt sig med at melde adresse forandring til lejligheden, når barnet var fraflyttet. Typisk er manden 'flyttet' ind i lejligheden, mens hustruen er blevet boende i den hidtidige bolig. Efter en måned er manden alligevel blevet træt af at bo alene og flytter tilbage til hustruen.
Stort set alle sager går på bevisbyrden. Er der bevis for, at man har beboet lejligheden? Er der et acceptabelt vand-, el- og varmeforbrug? Kan man dokumentere, at der er flyttet møbler, at man har flyttet avis og andet, som indikerer, at man reelt har beboet lejligheden. Stort set alle taber disse sager.

I en afgørelse fra 2002 (TfS 2002, nr. 5) har en søn i 1984 købt en lejlighed til sin mor. I 1997 dør moderen og sønnen melder flytning til lejligheden, mens hustruen bliver boende i den hidtidige bolig. Tre uger senere sælges lejligheden, og sønnen flytter hjem igen. I sagen mangler der beviser for reel flytning – men en anden væsentlig faktor er, at allerede uger før sønnen flyttede ind i lejligheden, havde han indgået en formidlingsaftale med en ejendomsmægler. Det indikerer helt tydeligt, at et salg var hensigten, og at flytningen var et forsøg på omgåelse.

Et andet område, hvor mange 'dummer sig' er i forbindelse med dødsboer.
Den sidste forældre dør, og boet står nu med en ejendom. Ejendommen bliver måske ikke solgt inden for fristerne for opgørelse af boet. Arvingerne må derfor udtage ejendommen af boet. I forbindelse med boopgørelsen ønskes en lav værdi af ejendommen, så der skal betales så lidt boafgift som muligt.

Her kan anvendes ejendomsværdien –15%. Denne værdi kan være udmærket, hvis ejendommen udlægges til en af arvingerne – og man i øvrigt kan finde ud af rimeligheden i værdiansættelsen blandt arvingerne. Problemet opstår, hvis arvingerne vil sælge ejendommen. De har ikke beboet ejendommen i ejerperioden, idet barndomsårene ikke tæller med i beboelseskravet. Hvis ejendommen udlægges til arvingerne til den lave værdi – for at spare boafgift, så vil der opstå en større fortjeneste ved salget, der beskattes hos arvingerne efter reglerne i EBL. Hvis de derimod udtager den til en høj værdi, så vil de skulle betale større boafgift – og til gengæld mindre ejendomsavnceskat.
De kan risikere, at ejendommen bliver solgt til en værdi, der er under den udtagne værdi, således at der opstår et tab ved salget. Dette tab kan ikke fradrages, men modregnes i senere avancer ved salg af fast ejendom.

Det må derfor anbefales, at man værdiansætter ejendommen til den realistiske værdi på opgørelsestidspunktet.

Ovenstående er bl.a. andet afgjort i TfS 2003 nr. 41 og i TfS 2003, nr. 361.

I sidstnævnte afgørelse har tre søskende fået udlagt forældrenes sommerhus. Dette skete den 1. april 1997. Den 19. april underskriver boets advokat en formidlingsaftale med en ejendomsmægler, og salget underskrives af henholdsvis køber og sælger den 5. juli og den 11. juli med overtagelse den 1. august. Den ene søster har boet i sommerhuset, og klageren fastholder også, at han har beboet ejendommen. Han taber dog sagen, da retten mener, at dokumentationen for benyttelsen mangler, ligesom der er et meget lavt forbrug af el på ejendommen.

Det spørgsmål, som TimeTax ofte får, er – 'Hvordan beviser jeg benyttelsen?”. Hvis man ser på afgørelserne, så er det helt klart forbrug af el, vand og varme, der er afgørende. TimeTax mener også, at skraldemængde, post etc. kan være en afgørende faktor. Endvidere omadressering af alle breve mv.

Det er dog ikke umuligt at bo i en bolig i kort tid, og så alligevel kunne sælge skattefrit. I TfS 2003, nr. 583 bor en mand kun en måned i en lejlighed, som derefter sælges med en skattefri avance. Manden ejede en lejlighed, som blev beboet af hans kæreste, mens han boede i en anden lejlighed. Den 1. juni flytter han ind i lejligheden til kæresten, og 1. juli flytter de begge til en ny bolig. Skattevæsenet og ankenævnet mener, han skal beskattes af avancen.
LSR mener ikke, at han skal beskattes, fordi han ikke havde andre boliger til rådighed i perioden, fordi han havde meldt flytning til folkeregisteret, og fordi hans kæreste havde meddelt de sociale myndigheder, at hun ikke var reelt enlig efter 1. juni.

TfS 2004, nr. 274 omfatter en skatteyder, der solgte en ejendom, der havde været beboet af hans tidligere samlever og deres fælles børn. Skatteyderen, der ikke selv havde boet i ejendommen, gjorde gældende, at fortjenesten ved salget ikke var skattepligtig, idet børnene udgjorde en del af hans husstand i relation til ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Landsretten tiltrådte imidlertid ikke, at børnene, der havde boet sammen med deres mor, udgjorde en del af skatteyderens husstand. Han tabte derfor sagen.

I SKM 2006, nr. 633  havde en pensionist beboet en lejlighed i en andelsboligforening (ikke omfattet af loven om andelsboliger). Skatterådet fandt, at betingelserne for at sælge andelsbeviset skattefrit var opfyldt. Pensionisten flyttede på plejehjem.

Efter fraflytning af lejligheden, der var selvstændigt matrikuleret, blev det muligt at erhverve denne som ejerlejlighed. Skatterådet udtalte, at da pensionisten ikke havde til hensigt at bebo lejligheden, førend den skulle afstås på ny, ville betingelserne for skattefritagelse ikke være opfyldt jf EBL §8.

Udstykning fra ejendomme

Der har også være været flere sager om udstykning af grunde fra ejendomme.

I TfS 2004, nr. 651 blev der taget stilling til dette spørgsmål. Sagen drejede sig om, hvorvidt en ejendom med et samlet areal på 6.211 kvm var omfattet af parcelhusreglen. Det blev gjort gældende, at der ikke forelå mulighed for udstykning af ejendommen, og at betingelsen for fritagelse for avancebeskatning i EBL § 8, stk. 1, 2. pkt., nr. 2, derfor var opfyldt. Ejendommen, der var en tidligere præstegård, var placeret i sammenhæng med en kirke og en kirkegård. En region- og kommuneplan karakteriserede miljøet som et 'bevaringsværdigt kulturmiljø', hvor der normalt ikke må etableres anlæg og bebyggelse. Af en kommuneplan fremgår det, at der skal fastsættes bevaringsbestemmelser for hele landsbyen, men at ny bebyggelse kan ske i 'huller' i bebyggelsen. En tidligere ejer havde fået afslag på en ansøgning om udstykning med henblik på opførelse af en yderligere bygning. Landsretten lagde imidlertid vægt på at kommunens tekniske forvaltning havde erklæret, at det ikke kunne udelukkes, at der - afhængig af ansøgningens konkrete indhold - ville kunne gives tilladelse efter planlovens § 35 til udstykning uden gennemførelse af lokalplan. Retten fandt herefter at det ikke var godtgjort, at en udstykning ikke var mulig, hvorfor betingelsen for fritagelse for beskatning af ejendomsavancen ikke var opfyldt.

TimeTax har netop haft en sag om udstykning og beskatning

Kunden havde i mange år ejet en ejendom i en landsby. Nu ville han til at flytte, og vi fik tilladelse til at udstykke tre store grunde fra ejendommen. Det blev gjort, og han havde nu de tre grunde samt et parcelhus med en meget stor grund. Da kommunen gav tilladelse til de tre udstykninger, oplyste teknisk forvaltning, at der fra hovedejendommen kunne udstykkes yderligere to grunde, men at dette ville bevirke en væsentlig værdiforringelse af den resterende ejendom.

Efter EBL § 8, stk 1, 3 ville dette bevirke, at han kunne sælge ejendommen incl. de to sidste grunde skattefrit. For at være sikre bad vi om bindende svar og fik et positivt svar. Han kunne således sælge de tre grunde med beskatning og restejendommen skattefrit. Han sparede således udstykningsomkostningerne på de sidste grunde, og en køber kunne selv udstykke og bygge flere huse på ejendommen.

Hvad er ejendommen registreret som?

Et andet område, som man skal være opmærksom på, er ejendommens registrering og den faktiske benyttelse. Dette er bl.a. behandlet i SKM 2006, 144.

Sagen drejede sig om, hvorvidt en ejendom, der på salgstidspunktet i 2002 var registreret som enfamilieshus på grund af dets anvendelse som fritidshus, kunne anses for omfattet af sommerhusreglen med den følge, at fortjenesten ved salget var skattefri. Skatteyderen havde ved købet skrevet til jordbrugskommissionen, at han inden for to år ville tage fast bopæl på ejendommen. Dette gjorde han ikke. Landsretten lagde til grund, at det er skattemyndighedernes praksis, at skattefrihed efter EBL § 8, stk. 2, ved afhændelse af en ejendom, der har status som helårshus, alene kan opnås, når ejendommen er erhvervet med henblik på anvendelse som fritidshus og herefter anvendt således. Ved sagens afgørelse lagde landsretten endvidere vægt på de oplysninger om sagsøgerens planer med hensyn til ejendommens anvendelse, som skatteyderen havde afgivet over for Jordbrugskommissionen, og som betød, at der kunne gives tilladelse til erhvervelsen.

I en anden sag (TfS 2002, nr. 337) havde skatteyderen i 1990 erhvervet halvdelen af et nedlagt landbrug og året efter resten af ejendommen. Han beboede ejendommen frem til 1993. Ejendommen var vurderet som et enfamiliehus. I 1992 etablerede skatteyderen et socialpædagogisk opholdssted efter bistandslovens bestemmelser, og i 1994 oprettedes den selvejende institution, som lejede huset, i hvilket regi aktiviteterne fortsatte. Han fraflyttede selv ejendommen, så den udelukkende blev anvendt til opholdssted.
Landsretten kunne ikke godkende, at avancen ved salget af huset var skattefri i medfør af parcelhusreglen. Da ejendommen på salgstidspunktet i sin helhed blev erhvervsmæssigt benyttet, forelå der heller ikke grundlag for at indrømme delvis skattefrihed jf. EBL. § 9 (stuehusreglen). Højesteret har senere stadfæstet denne afgørelse.

Afslutning

Ovenstående er kun en brøkdel af de afgørelser og problemer, der er rejst i forbindelse med parcelhusreglen. Det kan derfor på det kraftigste anbefales, at man spørger SKAT eller andre, om der kan være tvivl om skattefriheden, hvis salget af en ejendom ikke er 'lige efter bogen' – altså et reelt beboet parcelhus, ejerlejlighed eller sommerhus med en grundstørrelse på under 1.400 m2.